전세 사기, 이제는 남의 일이 아닙니다. 보증금을 안전하게 지키는 방법, 정말 알고 계신가요? “믿고 계약한 전셋집이 알고 보니 불법건축물이었다”, “집주인이 세금을 체납 중이었다”는 식의 뉴스, 이제는 어제오늘 일이 아닙니다.
전세 시장이 불안해진 지금, 더 이상 '운'에 맡겨선 안 됩니다. 내 재산을 지키는 가장 현실적인 방법은, 정보력과 꼼꼼한 확인뿐입니다.
부동산의 이력서, 등기부등본 제대로 읽기
등기부등본은 집의 ‘공식 이력서’입니다. 주소, 구조, 용도 등 기본 정보는 표제부에, 소유자와 소유권 변경 이력은 갑구에, 그리고 대출이나 전세권 등 금전 관계는 을구에 기록됩니다.특히 을구의 ‘근저당권’은 반드시 체크해야 합니다. 설정된 채권최고액과 보증금을 합산해도 집의 시세를 넘지 않아야 경매 상황에서도 보증금을 지킬 수 있습니다.
“누가 먼저 들어왔나?” 선순위 세입자 확인
다가구 주택은 특히 주의가 필요합니다. 한 건물에 여러 세입자가 거주하는 경우, 입주 순서에 따라 보증금 반환 우선순위가 정해집니다.이때 중요한 건 ‘전입세대 열람원’과 ‘확정일자 부여 현황’. 나보다 먼저 들어온 세입자들의 보증금 규모를 파악해야 내 보증금이 위험한 순서에 있지 않은지 확인할 수 있습니다.
시세 역전? 전세가가 매매가보다 높다면 피하세요
같은 평수, 같은 연식이라도 전세가가 매매가를 넘는 경우는 경고 신호입니다. 전세가가 지나치게 높은 매물은 ‘깡통전세’ 가능성이 높은 비정상적인 구조일 수 있습니다.실거래가 조회는 ‘안심전세’ 앱 등에서 쉽게 확인할 수 있으니, 반드시 주변 시세와 비교해보세요.
“대출 거절된대요”… 불법건축물 확인은 필수
전세자금대출이 거절되는 경우, 원인은 종종 불법건축물에 있습니다. 외관상 멀쩡한 집도 실제론 불법 증축된 경우가 많고, 이 경우 추후 강제 철거나 공매로 이어질 수 있습니다.정부24에서 확인 가능한 건축물대장으로 건물 구조와 용도를 체크해보세요. 구조가 다르다면 반드시 전문가의 의견을 구해야 합니다.
집주인, 진짜 맞는지 검증부터
간혹 위임장을 내세운 대리인이 계약을 진행하기도 합니다. 이때는 인감증명서와 위임장의 정보가 일치하는지 확인하고, 집주인 본인과 직접 통화해보는 것이 가장 확실한 방법입니다. 가능하다면 통화 내용을 녹음해두는 것도 권장됩니다.‘현금 No’, 이체 내역은 필수 증거
보증금은 반드시 계좌 이체로 주고받아야 합니다. 추후 문제가 생겼을 때 “받은 적 없다”는 주장을 방어할 수 있는 유일한 증거가 송금 기록입니다. 영수증, 캡처, 문자 등 모든 이체 내역을 꼼꼼히 저장해 두세요.특약사항은 ‘옵션’이 아니라 ‘방패’
표준 계약서만으로는 부족합니다. 전세 계약서에는 나를 지켜줄 특약 조항을 반드시 삽입해야 합니다.예를 들어:
- 대항력 발생 전 추가 근저당 금지
- 전세대출 불가 시 계약 해지 및 계약금 반환
- 집주인의 보증보험 가입 협조 의무
- 만기 시 보증금 즉시 반환
- 집 매각 시 사전 통지 의무
이외에도 새로운 소유자가 보증보험을 승계하지 않을 경우 계약 해지 가능 등의 조항을 추가하는 것도 가능합니다.
‘세 번 확인’은 전세의 기본
등기부등본은 계약 전, 계약 당일, 입주 당일 세 번 확인해야 안전합니다. 그 사이에 새로운 근저당이 설정되거나 소유주가 바뀌는 경우가 있을 수 있기 때문입니다.또한 계약 전 약속한 수리나 옵션도 체크리스트를 만들어 꼼꼼히 점검하세요.
세금 체납 여부, 이제는 요청할 수 있습니다
2024년 7월부터는 세입자가 집주인에게 국세 및 지방세 납부 확인서류를 요구할 수 있도록 법이 개정되었습니다.이 문서를 통해 집에 압류 가능성이 있는지 확인할 수 있으며, 부동산 중개사나 집주인에게 당당히 요청해도 됩니다. 이건 예의 문제가 아닌, 내 재산을 지키기 위한 권리입니다.
전입신고 + 확정일자 = 법적 보호막
전입신고만 하면 안 되고, 확정일자만 받아도 부족합니다. 둘 다 동시에 해야 대항력과 우선변제권이 생깁니다.전입신고는 정부24나 주민센터에서, 확정일자는 인터넷등기소나 주민센터에서 처리할 수 있습니다. 계약 직후 바로 진행하는 것이 가장 안전합니다.
이제는 ‘정보’가 집을 지킵니다
전세 계약은 단순한 집 구하기가 아닙니다. 수천만 원, 때로는 수억 원의 재산을 맡기는 일입니다. 모든 전세 피해는 '몰라서' 당하는 경우가 대부분입니다.등기부등본, 건축물대장, 세금 체납 확인, 선순위 확인, 특약 조항 삽입 - 이 모든 단계를 차근차근 밟아 나간다면, 전세 사기로부터 나 자신을 확실하게 지킬 수 있습니다.
지금 준비하세요. ‘운’이 아니라, ‘정보력’이 내 보증금을 지킵니다.
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